Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?

Appliqué depuis le 1er août à Paris, le plafonnement des loyers, qui interdit aux propriétaires de logements locatifs de fixer librement leurs loyers, n’est pas encore connu de tous et reste encore un peu flou dans l’esprit de beaucoup d’entre nous. Pour ne pas se perdre et pour bien comprendre cette mesure, on vous explique tout.

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Comment fonctionne le plafonnement des loyers ? ©ShutterStock

Tout d’abord, attention à ne pas confondre encadrement et plafonnement. Même si ces termes semblent synonymes, ce n’est pas le cas. Si l’on parle majoritairement d’encadrement, il s’agit en réalité d’un plafonnement. C’est-à-dire que les loyers ne doivent pas excéder les valeurs maximales fixées par le préfet. Comme le rappelle le magazine « Le Particulier » du mois d’octobre, ce dernier ne doit pas être confondu avec l’encadrement déjà existant dans 28 agglomérations où la demande locative excède l’offre. Pourtant destinée à plusieurs villes, cette mesure n’est aujourd’hui appliquée qu’à Paris, à titre expérimental, et dans quelques villes volontaires. L’objectif, ralentir la hausse des loyers qui a bondi de plus de 42% en dix ans.

Le préfet de Paris a donc signé le 26 juin dernier l’arrêté permettant la mise en place du plafonnement des loyers dans la capitale. Ainsi, depuis le 1er août, les loyers parisiens sont donc plafonnés, en application de la loi Alur pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 portée par l’ancienne ministre du Logement Cécile Duflot.

Comment sont fixés les loyers ?

C’est l’observatoire des loyers parisiens (OLAP) qui a calculé pour 2015 les loyers de référence pour les 80 quartiers de Paris, regroupés en 14 zones, et pour 16 types de biens. Ce loyer maximum est calculé en fonction de la surface du logement, du nombre de pièces, de son emplacement, de sa date de construction mais aussi s’il s’agit d’un logement meublé ou non.

Par exemple, selon le site de recherche de colocation Au Troisième, un appartement de 60m2 de la place de Clichy dans le XVIIIe arrondissement ne devra pas dépasser environ 1108 euros par mois et le loyer d’un logement de même superficie ne dépassera pas excéder 1144 euros dans le quartier de Convention du XVe arrondissement de Paris. Pour plus d’informations, la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Ile-de-France, la Drihl a publié une carte interactive sur son site internet.

Quels sont les logements concernés ?

Le plafonnement s’applique aux logements loués nus ou meublés, qu’il s’agisse d’un nouveau bail avec un nouveau locataire ou d’un contrat renouvelé avec le même locataire mais avec un loyer nouveau revu à la baisse ou à la hausse. Les baux en cours ou reconduit tacitement ne sont quant à eux pas visés.

Cependant, certains logements sont exclus du dispositif dont les logements du parc social, ceux soumis à la loi 48, les logements conventionnés du parc privé, loués à titre de résidence secondaire, de fonction, touristiques, donnés en location à titre exceptionnel par les collectivités locales, les résidences universitaires conventionnées APL et les logements meublés situés en résidence services.

Comment s’applique le plafonnement ?

Le propriétaire ne peut pas réclamer un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20%. Par ailleurs, le bailler ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires successifs au-delà de l’actualisation par l’indice de révision des loyers.

Comment est fixé le loyer d’un nouveau locataire ?

Pour les nouveaux locataires, les modalités du plafonnement diffèrent. En effet, si le logement a été occupé par un précédent locataire au cours des 18 derniers mois, le loyer est égal au loyer de l’ancien locataire, qui doit être mentionné dans le contrat de location. Il est toutefois possible de prendre en compte la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois. Enfin, si le logement n’a jamais été loué auparavant, le loyer est, quant à lui, fixé librement par le propriétaire dans la limite du loyer de référence majoré établie par l’arrêté préfectoral.

Par ailleurs, un nouveau locataire qui s’apercevra que son loyer est supérieur au loyer médian majoré à la possibilité de le contester auprès de la commission de conciliation des loyers (CDC) dans les trois mois à partir de la signature du bail ou du tribunal d’instance.

Les locataires actuels sont-ils concernés ?

Concernant les locataires qui payent actuellement un loyer et qui ont déjà signé leur bail au moment de la mise en place de la mesure, il ne se passera rien. Ce sera seulement à l’approche de la fin de leur bail que leur propriétaire pourra revoir le montant du loyer. Il pourra l’augmenter s’il était inférieur au loyer de référence minoré, mais devra toutefois prévenir son locataire six mois avant la fin du bail. Quant au locataire, il pourra faire une demande de diminution par LRAR, 5 mois avant la fin du bail, si son loyer pratiqué excède le loyer de référence majoré.

Attention au complément de loyer

La loi prévoit que le bailleur a la possibilité de demander un complément de loyer. Il peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes pour la fixation du loyer, le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Par exemple, un logement disposant d’une terrasse, d’un petit jardin et une location meublée qui disposerait davantage d’équipements et services. Toutefois, ce complément ne peut pas être réclamé si les caractéristiques du logement sont déjà prises en compte dans le loyer. Il doit être impérativement inscrit dans le bail.

Le locataire dispose d’un délai de trois mois pour contester ce complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation compétente ou en ayant recours à un juge si les deux parties n’ont pas trouvé d’accord.

Quels sont les effets depuis le 1er août ?

Depuis sa mise en application il y a deux mois, les loyers parisiens baissent légèrement. La mesure porte donc ses fruits. En effet, d’après le Journal du Dimanche, le plafonnement conduit à une baisse de 15% à 20% pour les petites et très grandes surfaces. Ce sont surtout les logements comme les studios ou les deux pièces inférieurs à 35m2 qui ont été concernés. « Pour un studio, un locataire économise entre 50 euros et 150 euros par mois selon le quartier, la surface et l’année de construction de l’immeuble », a souligné dans les colonnes de l’hebdo François Davy, président de Foncia. Les locataires de très grands appartements profitent également de la mesure en faisant plusieurs centaines d’économies par mois.

Lire aussi : Encadrement des loyers : les propriétaires sont contre

Marine Vautrin