Les recours contre son locataire

1. À savoir

Comme dans tout contrat, chacune des parties d’un contrat de location doit respecter un certain nombre d’obligations.

Obligations et devoirs du locataire

La loi du 6 juillet 1989, qui s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation principale, soumet le locataire, à certaines obligations :

> de payer le loyer et les charges à la date convenue dans le contrat de location ;

> d’utiliser le logement « en bon père de famille », c’est-à-dire en respectant le voisinage et la destination du local ;

> de répondre des dégradations et des pertes qu'il a causées à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure :

> d’assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail (Pour en savoir plus sur Les travaux dans une location : pour le propriétaire ou le locataire ?) ;

> de souscrire une assurance responsabilité pour le logement (au minimum contre les risques de dégâts des eaux, d’incendies et d’explosions).

A noter : le 8 mars 2015 au plus tard, tous les logements devront être équipés d'au moins un détecteur de fumée. L’obligation d’installation repose sur l’occupant du logement, qu’il soit propriétaire ou locataire.

La loi a également prévu certaines interdictions :

> de transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire ;

> de s'opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien du logement ou des parties communes, que le propriétaire doit faire (Pour en savoir plus sur Les travaux dans une location : pour le propriétaire ou le locataire ?) ;

> de céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire (voir ci-dessous).

Les solutions pour le propriétaire en cas d’impayés

Avant toute forme de conflit, le propriétaire a tout intérêt à prendre contact avec son locataire pour connaitre les raisons de ses impayés et éventuellement trouver un accord amiable. Si aucune solution n’est trouvée, le propriétaire peut mettre en demeure son locataire de payer sa dette par le biais d’une action en paiement. Il pourra donc bénéficier d’une décision judiciaire rapide et peu couteuse signifiée par voie d’huissier.

Le commandement de payer sera adressé au locataire, lequel aura le choix :
> de régler ces dettes dans les deux mois
> de demander un étalement de sa dette
> de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge d'instance pour contester sa dette.

Si le locataire refuse toujours de payer, le  propriétaire pourra alors mener une action en justice obligeant ce dernier à comparaitre devant un tribunal.

Le locataire a dégradé le logement qu’il louait

Le propriétaire peut à l’issue du contrat de bail, être confronté à la dégradation anormale du logement qu’il loue. C’est à l’évidence au moment de l’état des lieux de sortie que le propriétaire peut constater les éventuelles dégradations du logement. Si le locataire a dégradé ou laissé dégrader le bien, il doit effectuer les réparations. S’il refuse, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, ou caution, versé au moment de la signature du contrat. Si cela ne suffit pas à compenser le coût de la remise en état, le propriétaire peut agir en justice pour obtenir une indemnisation, voire des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de disposer du bien pendant la durée des travaux.

La sous-location

On parle de sous-location quand un locataire propose à la location tout ou partie du logement déjà loué. Elle est généralement informelle, sans bail, ni quittances. Le problème pour le propriétaire est de déceler la sous-location. Un locataire peut se défendre d’héberger des amis ou de prêter son appartement. Il ne peut pourtant pas légalement faire payer l’équivalent d’un loyer à une tierce personne quand il est seul titulaire du bail.

A noter : en cas de sous-location, le seul moyen d’agir pour le propriétaire est d’obtenir l’aveu de la sous-location par le sous-loueur.

2. Questions frequentes

2.1. Je souhaite abattre une cloison dans l’appartement que j’occupe, en ai-je le droit ?

Non car il s’agit d’une transformation du logement et pour cela vous devez obtenir l’accord du propriétaire. A défaut d'accord écrit, ce dernier peut exiger de vous, à votre départ, la remise en état des lieux ou bien conserver les transformations sans que vous puissiez réclamer la moindre indemnisation pour les frais engagés.

2.2. Au bout de combien de mois d’impayés le propriétaire peut-il mener une action en paiement ?

Dès le premier mois de retard le propriétaire est en droit de mener une action en paiement pour le recouvrement des loyers, d’autant que lui-même peut en avoir besoin pour payer un remboursement, un autre loyer…

2.3. Quelles sont les conditions d’expulsion d’un locataire mauvais payeur ?

Il est possible et légal d’expulser un locataire qui ne s’acquitte pas de son loyer et de ses charges. Avant d’envisager une telle le solution, le propriétaire doit avoir engagé une action en paiement contre le locataire débiteur. Après seulement il pourra, devant le tribunal d’instance, demander à ce que son locataire soit expulsé du logement. Dans certaines conditions, un locataire ne peut cependant pas être expulsé pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 15 mars.

2.4. La sous-location est-elle formellement prohibée par la loi ?

A l'exception des HLM, la sous-location n'est pas interdite par la loi. Il est donc possible de sous-louer son logement à condition d'obtenir l'accord écrit du propriétaire et que le montant de la sous-location n'excède pas le loyer payé par le locataire principale.

3. Dernieres infos sur Loyer et charges

4. Les problèmes avec le paiement des loyers

5. Bibliographie

  • Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
  • LOI n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation