Voisinage: les différents types de servitudes

Servitude légale ou conventionnelle?

Une servitude peut être créée par un acte, comme un contrat de vente ou encore un testament. En cas de vente d'une propriété en plusieurs lots, il peut être créé une servitude de passage sur l'un des lots pour desservir les autres.

Au contraire, la servitude légale existe du fait de la situation des lieux, lorsque la loi institue, par exemple, un droit d'une propriété sur une autre. Si un terrain est enclavé, qu'il n'a pas d'issue sur la voie publique, le propriétaire peut réclamer un droit de passage sur les propriétés qui le séparent de la voie.

Lorsqu'une servitude est conventionnelle, il n'est possible de s'en défendre qu'en contestant la validité de l'acte. S'il s'agit d'une servitude légale, ce sont les conditions qui déterminent son existence qui devront être discutées.

Servitude continue ou discontinue?

Une servitude est continue quand elle s'exerce indépendamment de la main de l'homme. Ainsi, une servitude d'écoulement des eaux, qui veut que l'eau de pluie puisse ruisseler d'une propriété sur une autre, est nécessairement
continue.
En revanche, une servitude de passage est discontinue, car elle n'existe qu'au moment où l'on s'en sert.

Par ailleurs, la servitude n'est apparente que si elle se traduit physiquement sur les lieux. Une servitude de vue se traduira par l'existence d'une fenêtre permettant la vue chez le voisin.
Au contraire, la servitude interdisant de bâtir à une certaine hauteur est non apparente.
Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s'acquérir par prescription, c'est-à-dire par l'écoulement d'un temps suffisant (30 ans).

Tolérances et usages

Une simple tolérance, voire un usage, ne constitue pas une servitude. Ainsi, la «servitude de tour d'échelle», qui permet à un propriétaire d'entrer chez son voisin pour faire des travaux (réparer sa clôture, par exemple), doit résulter d'un acte. A défaut, celui-ci bénéficie tout au plus d'un usage, au titre des obligations de voisinage, lui permettant de passer, à titre temporaire, chez son voisin pour faire les réparations indispensables.